触犯法律的逆权侵占行为，能获法庭承认吗？

2023/11/10

一般而言，在香港要成功逆权侵占土地，占用人必须证明自己实质管有土地（Factual Possession），并且有充份的占有意图（Animus Possidendi），而在此期间业主收回土地的诉讼时效已届满。若占用人管有土地的行为触犯法律，甚至是刑事罪行，法庭会因此驳回逆权侵占的申索吗？

香港的上诉法庭2023年初便处理过案例，考虑上述问题。法律上有一项由来已久的原则，缺德诉因不得兴讼（Ex turpi causa non oritur actio principle），意思是某人因自身非法行为而蒙受损失时，法院不应给予该人济助。在Monat Investment Ltd [2023] HKCA 479一案中，梅窝一幅农地的业主拟收回土地，在法律程序中指控占用人，在管有土地期间在农地上的建筑物作住宅用途，违反土地用途及《建筑物条例》第14条，因此法庭不应给予占用人逆权侵占的权利。

Ex turpi causa 原则的初衷，是打击违反法律及公众利益的举动，因此通常是针对刑事罪行（Criminal acts）或是相若的行为（Quasi-criminal acts），例如不诚实或贪污。民事诉讼通常只涉及个人的得失，并不涉及公众。在案件当中，占用人将农地作住宅用，纵然违反地契， 并不涉及刑事或相若的元素，因此法庭不能引用 Ex turpi causa 原则，拒绝占用人发起逆权侵占的诉讼。

至于违反《建筑物条例》的部份，法庭考虑过往案例后，认为不能一刀切，裁定Ex turpi causa 原则必然不适用于逆权侵占案件。法庭理应考虑一系列的因素（Range of factors approach），包括(1)有关刑事罪行背后的精神、(2)若然法庭因为该人违法而拒绝济助，会否导致给予该人济助的政策无效，以及(3)后果是否相称（Proportionality）。《建筑物条例》的精神，是希望建筑物施工前已获政府批准，以保护公众安全，与逆权侵占的法律无涉。而且单纯因为占用人违法，就拒绝其逆权侵占的权利，后果显然不相称，亦会令逆权侵占的法律无效。因此，法庭裁定Ex turpi causa 原则在本案并不适用。

视乎终审法院日后是否有相反判决（如有），逆权侵占的行为是否犯法， 并不必然影响占用人逆权侵占的权利。业主应定期留意自身土地的状况，保障自身的财产。