觸犯法律的逆權侵佔行為，能獲法庭承認嗎？

2023/11/10

一般而言，在香港要成功逆權侵佔土地，佔用人必須證明自己實質管有土地（Factual Possession），並且有充份的佔有意圖（Animus Possidendi）， 而在此期間業主收回土地的訴訟時效已屆滿。若佔用人管有土地的行為觸犯法律，甚至是刑事罪行，法庭會因此駁回逆權侵佔的申索嗎？

香港的上訴法庭2023年初便處理過案例，考慮上述問題。法律上有一項由來已久的原則，缺德訴因不得興訟（Ex turpi causa non oritur actio principle），意思是某人因自身非法行為而蒙受損失時，法院不應給予該人濟助。在Monat Investment Ltd [2023] HKCA 479一案中，梅窩一幅農地的業主擬收回土地，在法律程序中指控佔用人，在管有土地期間在農地上的建築物作住宅用途，違反土地用途及《建築物條例》第14條，因此法庭不應給予佔用人逆權侵佔的權利。

Ex turpi causa原則的初衷，是打擊違反法律及公眾利益的舉動，因此通常是針對刑事罪行（Criminal acts） 或是相若的行為（Quasi-cr iminal acts），例如不誠實或貪污。民事訴訟通常只涉及個人的得失，並不涉及公眾。在案件當中，佔用人將農地作住宅用，縱然違反地契，並不涉及刑事或相若的元素，因此法庭不能引用 Ex turpi causa 原則，拒絕佔用人發起逆權侵佔的訴訟。

至於違反《建築物條例》的部份，法庭考慮過往案例後，認為不能一刀切，裁定Ex turpi causa原則必然不適用於逆權侵佔案件。法庭理應考慮一系列的因素（Range of factors approach），包括(1)有關刑事罪行背後的精神、(2)若然法庭因為該人違法而拒絕濟助，會否導致給予該人濟助的政策無效，以及(3)後果是否相稱（Proportionality）。《建築物條例》的精神，是希望建築物施工前已獲政府批准，以保護公眾安全，與逆權侵佔的法律無涉。而且單純因為佔用人違法，就拒絕其逆權侵佔的權利，後果顯然不相稱，亦會令逆權侵佔的法律無效。因此，法庭裁定Ex turpi causa原則在本案並不適用。

視乎終審法院日後是否有相反判決（如有），逆權侵佔的行為是否犯法， 並不必然影響佔用人逆權侵佔的權利。業主應定期留意自身土地的狀況，保障自身的財產。